Danni, normale usura e somme non pagate: quali verifiche servono alla riconsegna della casa e come contestare le trattenute.

Il deposito cauzionale nell’affitto serve a garantire gli obblighi dell’inquilino, ma alla fine del contratto può diventare una delle questioni più controverse. Il punto decisivo è distinguere le somme effettivamente dovute dal semplice deterioramento prodotto dall’uso della casa: per chiarirlo servono il contratto, le prove dei pagamenti e un confronto documentato tra le condizioni dell’immobile all’ingresso e alla riconsegna.

A cosa serve il deposito cauzionale nell’affitto

L’articolo 11 della legge 392 del 1978 stabilisce che il deposito non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali da corrispondere all’inquilino alla fine di ogni anno. La base indicata dalla norma è il canone: le anticipazioni per riscaldamento o altri servizi non vanno confuse con la mensilità dell’affitto. Il saggio degli interessi può cambiare nel tempo; il conteggio deve quindi considerare i periodi di maturazione e quanto è già stato pagato.

La cauzione non è un compenso aggiuntivo per il proprietario e non coincide con una caparra versata nella fase della proposta. Anche il pagamento degli ultimi mesi resta distinto: l’inquilino non dovrebbe decidere unilateralmente di non versare il canone perché il locatore possiede già il deposito. Il modello ministeriale per le locazioni a canone concordato precisa che la somma non è imputabile in conto canoni. Un eventuale accordo finale di compensazione va messo per iscritto, con importi e causali.

Quando deve essere restituito

La restituzione è collegata alla conclusione del rapporto e al rilascio dell’immobile, con la verifica dello stato dei locali e degli obblighi contrattuali. Non esiste, nell’articolo 11, un termine generale di trenta o sessanta giorni valido per qualsiasi restituzione. Un termine concordato per i controlli non autorizza comunque a lasciare la somma bloccata senza spiegazioni né a rinviare indefinitamente la chiusura dei conti.

Un riferimento utile è la sentenza 918 del 20 marzo 2025, riassunta nella rassegna ufficiale del Tribunale di Lecce, pagina 72. Richiamando l’orientamento della Cassazione, il massimario collega il diritto alla restituzione al rilascio e chiarisce che il locatore non può limitarsi a trattenere il deposito per generiche pretese: in assenza di un accordo, deve far valere giudizialmente la richiesta di attribuzione della somma per specifici danni o importi non pagati. La restituzione, d’altra parte, non dimostra da sola che ogni eventuale credito del proprietario sia inesistente.

Danni e normale usura sono cose diverse

L’articolo 1590 del Codice civile impone di restituire la casa nello stato in cui è stata ricevuta, fatta salva l’usura derivante dall’uso conforme al contratto. La distinzione è richiamata dalla rassegna del Tribunale di Lecce del 2023, pagina 42: il ripristino può riguardare danni eccedenti il normale deterioramento, mentre non deve trasformarsi nel finanziamento di una ristrutturazione o di un miglioramento a carico dell’ex inquilino.

Una porta rotta, un elemento dell’arredo mancante o una modifica non concordata richiedono una valutazione diversa dai segni compatibili con anni di normale utilizzo. Neppure la richiesta di ritinteggiare può essere liquidata con una formula universale: contano le clausole applicabili, lo stato iniziale, il tempo trascorso e le condizioni effettive delle pareti. Fotografie senza data, descrizioni generiche o la sola intenzione di rinnovare l’appartamento non chiariscono questi elementi.

Quali trattenute bisogna verificare

Le voci da discutere possono riguardare canoni non versati, oneri accessori effettivamente dovuti e danni imputabili al conduttore. Ogni importo va però ricostruito: periodo, obbligo contrattuale, ragione dell’addebito e documenti che ne sostengono la quantificazione. Un preventivo può contribuire a stimare un intervento, ma non prova da solo chi abbia causato il danno o se l’intera lavorazione sia a suo carico.

Per i conguagli condominiali occorre separare le spese dell’inquilino da quelle del proprietario. L’articolo 9 della legge 392 riconosce al conduttore il diritto di conoscere le singole voci e i criteri di ripartizione e di vedere i giustificativi. Se manca ancora un consuntivo, una soluzione pratica è concordare per iscritto una somma circoscritta da accantonare, il motivo e la data entro cui definire il saldo, restituendo la parte non controversa. È un accordo da negoziare, non un’autorizzazione generale alla trattenuta.

Come documentare la riconsegna della casa

Prima di restituire le chiavi conviene organizzare un sopralluogo congiunto. Il verbale di riconsegna dovrebbe indicare data, locali controllati, arredi, numero delle chiavi, letture dei contatori e contestazioni precise. Allegare fotografie leggibili e richiamare il verbale iniziale aiuta entrambe le parti a ricostruire lo stato dell’abitazione. Se un punto è contestato, va descritto come tale: una firma non dovrebbe far apparire concordato ciò che non lo è.

Vanno conservati anche la ricevuta del deposito, i bonifici dei canoni, il contratto e gli scambi sulle riparazioni. Il costo effettivo di abitare in affitto comprende infatti più elementi del solo canone, come emerge anche dal nostro approfondimento sull’accesso agli alloggi e sugli affitti a Milano. Una documentazione ordinata diventa particolarmente utile quando la nuova sistemazione richiede un altro deposito prima che sia rientrato quello precedente.

Un verbale scritto aiuta a documentare la riconsegna e le eventuali contestazioni. Foto di repertorio, non relativa a una controversia reale. Foto: Pavel Danilyuk / Pexels.

Come contestare una mancata restituzione

La prima richiesta dovrebbe essere scritta e tracciabile, per esempio con PEC o raccomandata: estremi del contratto, importo versato, data di riconsegna, interessi ancora dovuti, coordinate per il rimborso e richiesta di dettagliare eventuali addebiti. Un termine ragionevole indicato nella lettera serve a chiedere un riscontro; non va presentato come una scadenza legale automatica identica per tutti i casi.

Se il confronto non si risolve, un’associazione degli inquilini o un legale può valutare documenti e percorso di recupero. Le controversie di locazione rientrano, in generale, nella mediazione obbligatoria, con le eccezioni e le particolarità dei singoli procedimenti. Il passaggio essenziale resta rendere verificabile la richiesta: quanto deve essere restituito, perché e sulla base di quali prove.