Perito della banca per il mutuo: cosa controlla e quanto incide

Il sopralluogo serve a stimare il valore dell’immobile e a verificarne le caratteristiche. Ecco chi nomina il perito, quali documenti esamina e cosa accade se la stima è bassa.

Il perito della banca per il mutuo è il tecnico incaricato dall’istituto di stimare il valore dell’immobile offerto in garanzia. La sua valutazione non decide da sola se il finanziamento verrà concesso, ma incide sull’importo finanziabile e può far emergere difformità da chiarire prima dell’atto. Il perito non rappresenta né il venditore né l’acquirente: deve formulare una valutazione indipendente secondo criteri documentabili.

Chi è il perito della banca per il mutuo

La banca può affidare l’incarico a un professionista o a una società specializzata. In genere si tratta di un tecnico abilitato con competenze immobiliari. La perizia descrive l’immobile, il contesto, lo stato di conservazione e i criteri utilizzati per determinarne il valore.

Secondo la guida della Banca d’Italia, gli intermediari finanziano normalmente una quota del valore risultante dalla perizia, spesso fino all’80%, salvo garanzie aggiuntive e politiche diverse. La percentuale si applica di regola al minore tra prezzo di acquisto e valore prudenziale stimato.

Cosa controlla durante il sopralluogo

Il tecnico verifica superficie, distribuzione, piano, esposizione, manutenzione, pertinenze e caratteristiche dell’edificio. Confronta inoltre l’immobile con compravendite o valori di mercato riferiti a beni simili nella stessa zona.

La visita non equivale a un collaudo completo degli impianti né sostituisce la due diligence dell’acquirente. Chi compra può avere interesse a incaricare un proprio tecnico per controlli più estesi, senza affidarsi soltanto alla perizia bancaria.

Documenti e conformità dell’immobile

Per lavorare il perito utilizza normalmente planimetria catastale, visura, titolo di provenienza e documentazione urbanistica disponibile. Se lo stato dei luoghi non coincide con le carte, segnala la difformità e può chiedere integrazioni.

Catasto e urbanistica non sono la stessa cosa: una planimetria catastale aggiornata non prova da sola la regolarità edilizia. Prima del rogito devono essere chiarite eventuali opere prive di titolo, cambi di destinazione o differenze nelle superfici.

Quanto tempo richiede la perizia

Non esiste un termine unico valido per ogni banca. Dopo la consegna dei documenti, l’istituto incarica il tecnico, concorda il sopralluogo e riceve la relazione. Tempi più lunghi possono dipendere da documentazione incompleta, accesso difficoltoso, immobili particolari o necessità di approfondimenti.

È prudente non fissare scadenze contrattuali troppo strette. Nella proposta o nel preliminare, una condizione sospensiva legata all’ottenimento del mutuo può proteggere l’acquirente, ma deve essere formulata con attenzione professionale.

Cosa succede se il perito valuta meno del prezzo

Se il prezzo concordato è 250 mila euro ma la banca stima l’immobile 220 mila, il finanziamento può essere calcolato sul valore più basso. Con un limite dell’80%, l’importo teorico diventerebbe 176 mila euro. L’acquirente dovrebbe aumentare l’apporto personale, negoziare il prezzo o cercare condizioni differenti.

Una stima inferiore non dimostra automaticamente che il prezzo sia sbagliato. Può riflettere un criterio prudenziale, la scarsità di comparabili o caratteristiche che il mercato valorizza più della garanzia bancaria. È possibile chiedere chiarimenti, ma non esiste un diritto automatico a ottenere una seconda valutazione.

Chi paga il perito della banca

Il costo è spesso addebitato al richiedente tra le spese di istruttoria o come voce separata. Importo e condizioni devono comparire nella documentazione precontrattuale. Prima di presentare la domanda conviene confrontare il TAEG e non soltanto il tasso nominale, perché il costo complessivo include commissioni e spese accessorie.

La banca può rifiutare il mutuo dopo la perizia?

Sì. Una perizia favorevole riguarda la garanzia immobiliare, mentre la decisione considera anche reddito, indebitamento, stabilità lavorativa, età, storia creditizia e politiche dell’istituto. Allo stesso modo, una buona capacità di rimborso non risolve problemi rilevanti sull’immobile.