La rata iniziale non basta per decidere: contano reddito, risparmi, durata e capacità di sostenere eventuali aumenti.

Scegliere un mutuo fisso o variabile significa decidere quanta incertezza il bilancio familiare può sopportare per molti anni. Il fisso rende prevedibile la rata, mentre il variabile espone alle oscillazioni del parametro previsto dal contratto, con possibili risparmi ma anche aumenti. Per capire quale soluzione pesi meno bisogna confrontare il costo del finanziamento con il denaro che rimane ogni mese dopo le spese essenziali, senza dare per scontati futuri aumenti di stipendio.

Mutuo fisso o variabile e stabilità della rata

Nel mutuo a tasso fisso il tasso contrattuale resta invariato per tutta la durata: nel normale piano a rate mensili costanti, capitale e interessi da pagare ogni mese sono quindi prevedibili. Nel mutuo a tasso variabile, invece, il tasso viene aggiornato secondo il parametro e le scadenze stabiliti dal contratto. La Banca d’Italia, nella pagina sul mutuo ipotecario, descrive caratteristiche e rischi delle diverse formule: una rata inizialmente più bassa non garantisce un costo complessivo inferiore.

Per il variabile il riferimento è spesso l’Euribor, al quale si aggiunge lo spread, cioè il margine applicato dalla banca; alcuni contratti utilizzano un tasso BCE. I nuovi mutui fissi risentono invece anche dei tassi di mercato a lungo termine, come l’Eurirs. Come spiega l’approfondimento della Banca d’Italia sui tassi e i mutui, i mercati possono anticipare le decisioni della banca centrale. Un taglio BCE, quindi, non produce automaticamente una riduzione identica e immediata in ogni offerta.

Quanto cambia la rata di un mutuo da 150 mila euro

Un esempio aiuta a misurare il rischio. Consideriamo 150.000 euro da restituire in 25 anni, con rate mensili e ammortamento alla francese. Ipotizziamo un fisso al 3,5% e un variabile iniziale al 3%: la rata sarebbe rispettivamente di circa 751 e 711 euro. Sono tassi scelti soltanto per la simulazione, non preventivi né indicazioni sulle offerte disponibili.

Per il variabile supponiamo che il 3% resti invariato nei primi dodici mesi. Dopo un anno il capitale residuo sarebbe di circa 145.908 euro, da rimborsare in altri 24 anni. Ricalcolando la rata su questo importo, si ottengono tre scenari alternativi:

Tasso annuo applicato dopo il primo anno	Nuova rata mensile indicativa
2%	638 euro
3%	711 euro
5%	871 euro

 

Elaborazione su capitale residuo e durata residua, con TAN diviso per dodici e rate mensili posticipate. Esclusi spese, imposte, assicurazioni e arrotondamenti contrattuali. Le tre righe non rappresentano una previsione della successione dei tassi.

Il risparmio iniziale di circa 40 euro rispetto al fisso può dunque lasciare spazio, nello scenario al 5%, a una rata superiore di circa 120 euro. Una famiglia con 2.500 euro netti mensili passerebbe da un’incidenza iniziale del variabile del 28,5% a circa il 34,8%, prima degli altri debiti. Per ripetere il confronto sui propri importi è disponibile il calcolatore della rata della Banca d’Italia.

Il reddito da solo non misura la sostenibilità

La Banca d’Italia considera ragionevole una rata non superiore a circa un terzo del reddito disponibile, escludendo entrate straordinarie sulle quali non si può fare affidamento. È un criterio orientativo, non una soglia che assicura l’approvazione del mutuo o l’assenza di difficoltà. Due famiglie con lo stesso stipendio possono avere margini molto diversi: figli, finanziamenti già in corso, assistenza a un familiare e spese di trasporto cambiano quanto resta a fine mese.

Il confronto va quindi fatto dopo avere ricostruito le uscite effettive, comprese quelle annuali ripartite su dodici mesi. Occorre conservare un fondo per gli imprevisti anche dopo anticipo, rogito e trasloco. Per chi compra casa, inoltre, i controlli economici accompagnano quelli sull’immobile: la nostra guida al certificato di agibilità e alle verifiche prima dell’acquisto chiarisce un altro passaggio della decisione.

Il TAEG e le condizioni da confrontare

Il TAN serve a calcolare gli interessi; il TAEG esprime su base annua il costo del credito includendo molte spese collegate. La guida ufficiale al mutuo della Banca d’Italia precisa che il TAEG comprende, fra l’altro, istruttoria, perizia e servizi accessori necessari per ottenere il finanziamento alle condizioni offerte. Restano escluse le spese notarili. Nel variabile il TAEG è indicativo e può cambiare con il parametro: non certifica il costo futuro.

Per confrontare le proposte bisogna chiedere lo stesso importo e la stessa durata. Il documento da esaminare è il PIES, Prospetto informativo europeo standardizzato, che riunisce condizioni personalizzate, costi e modalità di rimborso. Il portale Your Europe dell’Unione europea ne illustra la funzione. Nel contratto variabile vanno controllati anche frequenza delle revisioni, eventuale limite massimo del tasso e clausole che impediscano di scendere sotto una soglia minima.

Allungare la durata abbassa la rata ma aumenta gli interessi

Anche la durata può cambiare il risultato. Nella stessa simulazione da 150.000 euro, mantenendo il tasso fisso al 3,5%, passare da 25 a 30 anni riduce la rata da circa 751 a 674 euro. Gli interessi complessivi salgono però da circa 75.281 a 92.484 euro, senza considerare le altre spese: oltre 17.000 euro in più. La rata più leggera può essere utile, purché sia chiaro il prezzo dei cinque anni aggiuntivi.

Surroga e rinegoziazione non sono un risparmio garantito

Chi ha già un mutuo può chiedere alla propria banca una rinegoziazione oppure valutare la surroga presso un altro istituto. La Banca d’Italia definisce la surroga come trasferimento del debito residuo senza costi aggiuntivi. Questo non obbliga una nuova banca ad accettare la richiesta: occorre una valutazione del finanziamento e delle condizioni del richiedente. Né la futura surroga può giustificare oggi una rata che sarebbe insostenibile in caso di rialzo.

La scelta dipende infine dal margine disponibile. Se un aumento della rata costringerebbe a rinunciare a spese necessarie, la prevedibilità del fisso ha un valore concreto. Il variabile richiede invece risorse per assorbire oscillazioni sfavorevoli e attenzione alle revisioni. L’accesso alla casa, come emerge anche dalla nostra intervista ad Alessandro Coppola sugli affitti e l’edilizia pubblica, dipende dalle alternative disponibili: prima di firmare conta verificare se quella casa e quel debito lascino spazio alle altre esigenze della famiglia.