Certificato di agibilità cos’è e quando serve

Il certificato di agibilità riguarda sicurezza salubrità e conformità dell’immobile vediamo quando è necessario e cosa controllare.

Il certificato di agibilità non è una semplice formalità da recuperare al momento della vendita. Serve a documentare che un edificio rispetta le condizioni previste in materia di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, sulla base delle opere effettivamente realizzate.

Cos’è il certificato di agibilità

Nel linguaggio comune si continua a parlare di certificato, ma oggi il riferimento centrale è la Segnalazione certificata di agibilità, o SCA, disciplinata dall’articolo 24 del Testo unico dell’edilizia. Viene presentata allo sportello unico dal titolare del permesso di costruire, da chi ha depositato la SCIA o dai loro successori e aventi causa.

La segnalazione riguarda nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni e interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità o risparmio energetico. La documentazione tecnica consente all’amministrazione di effettuare i controlli previsti.

Differenza tra agibilità e abitabilità

In passato abitabilità e agibilità venivano associate a usi differenti dell’immobile: la prima alle abitazioni, la seconda ad altri edifici. L’evoluzione normativa ha superato questa separazione. Oggi il Testo unico utilizza il concetto unitario di agibilità e la relativa segnalazione certificata.

La distinzione può ricomparire nei documenti più vecchi. Un certificato storico di abitabilità non è per questo privo di valore, ma deve essere letto insieme ai titoli edilizi, alle eventuali modifiche successive e alla situazione reale dell’immobile.

Quando deve essere presentata la SCA

La SCA deve essere presentata entro quindici giorni dalla conclusione dei lavori di finitura dell’intervento. Può riguardare anche singoli edifici, porzioni funzionalmente autonome o unità immobiliari, purché ricorrano le condizioni tecniche richieste dalla legge.

Tra gli allegati rientrano, secondo il caso, l’asseverazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato, la documentazione catastale, le dichiarazioni di conformità degli impianti e gli atti relativi alla sicurezza strutturale e all’accessibilità. L’elenco concreto va verificato presso lo sportello unico competente.

Si può vendere una casa senza agibilità

La mancanza dell’agibilità non rende automaticamente nullo il contratto di compravendita. Resta però un elemento sostanziale: può incidere sull’utilizzabilità del bene, sul suo valore e sulla decisione dell’acquirente. Il venditore deve fornire informazioni corrette e il notaio deve conoscere la situazione documentale.

Prima di firmare una proposta è prudente chiedere copia della SCA o del certificato precedente, verificare il protocollo comunale e affidare a un tecnico l’esame della conformità urbanistica e catastale. Agibilità, conformità edilizia e conformità catastale sono controlli collegati, ma non sono la stessa cosa.

Cosa controllare prima dell’acquisto

Un documento presente negli archivi non garantisce che l’immobile sia rimasto invariato. Tramezzi spostati, verande, cambi d’uso o impianti modificati possono creare una distanza tra lo stato autorizzato e quello reale. Il controllo deve quindi partire da planimetrie, titoli edilizi e sopralluogo.

Se la documentazione manca, non conviene accontentarsi di rassicurazioni verbali. Un tecnico può ricostruire la storia urbanistica, valutare se la SCA fosse dovuta e indicare eventuali interventi o pratiche necessarie. È un costo limitato rispetto ai problemi che possono emergere dopo il rogito.

Agibilità e contratto di locazione

Anche chi prende una casa in affitto ha interesse a conoscere le condizioni dell’immobile. L’assenza di agibilità non produce sempre le stesse conseguenze sul contratto: occorre valutare se la casa sia concretamente utilizzabile, quali informazioni siano state fornite e quale irregolarità abbia determinato la mancanza del documento.

L’inquilino dovrebbe segnalare subito problemi di sicurezza, impianti o salubrità e conservare contratto, annunci e comunicazioni. Il proprietario, dal canto suo, non dovrebbe presentare come pienamente regolare un immobile di cui non conosce la situazione. Una verifica preventiva evita contenziosi e tutela entrambe le parti.