Case popolari a Milano, Cognetti: «Serve una svolta politica»

Case popolari a Milano, Cognetti: «Serve una svolta politica»

La docente del Politecnico analizza la crisi dell’edilizia pubblica, gli alloggi inutilizzati e le responsabilità delle istituzioni. Da San Siro alle politiche sugli affitti, la priorità è recuperare il patrimonio esistente senza rinunciare a nuovi investimenti.

La crisi abitativa di Milano non nasce soltanto dall’aumento degli affitti. Alle difficoltà del mercato privato si aggiungono decenni di investimenti insufficienti nell’edilizia residenziale pubblica, appartamenti inutilizzati e problemi di gestione che pesano soprattutto sulle famiglie più fragili. Per capire come si sia arrivati a questa situazione e quali interventi possano invertire la rotta, Il Contemporaneo ha intervistato Francesca Cognetti, docente del Politecnico di Milano, studiosa delle politiche dell’abitare, co-responsabile del laboratorio di ricerca Curalab e della ricerca Oltre la soglia promossa da Craft (Competence Center Antifragile Territories) del Politecnico di Milano.

La conversazione prende le mosse anche dal volume La periferia è la città. Attraversare San Siro, raccontare Milano e dal contributo “Casa pubblica come infrastruttura di publicness. Vuoti abitativi e politiche a partire da Milano” scritto con Andrea Rigon sulla casa pubblica e gli alloggi inutilizzati. Il quadro che emerge è quello di una crisi strutturale, nella quale risorse, scelte politiche e gestione quotidiana sono strettamente collegate.

Approfondimento e fonti: Ricerca Mapping San Siro

Case popolari a Milano: una crisi che nasce negli anni Ottanta

Professoressa Cognetti, come siamo arrivati alla contraddizione per cui aumenta il bisogno di case accessibili mentre una parte del patrimonio pubblico resta fragile o inutilizzata?

«Questa è una storia di lungo corso. Oggi vediamo l’esito di un processo iniziato almeno negli anni Ottanta. In Italia si è costruita edilizia pubblica fino a quel periodo, poi sostanzialmente non si è più costruito. È venuto meno il fondo Gescal, destinato alla casa pubblica. Non soltanto si è interrotta la costruzione di nuovi alloggi, ma nel 1993 è stata approvata una legge che ha consentito agli enti di vendere parte del patrimonio. Nel tempo ne è stato venduto circa il 20-25%, spesso a prezzi contenuti e direttamente agli inquilini. Anche la casa pubblica ha finito per alimentare un modello fondato sulla proprietà privata. Dobbiamo riconoscere che queste politiche sono state promosse – in misura diversa – da tutti i governi degli ultimi decenni. Da questa impostazione non siamo ancora realmente usciti, perché non è stato ripristinato un finanziamento significativo e continuativo per costruire nuove case pubbliche.»

Nel lavoro con Andrea Rigon ricostruite la contrazione dell’intervento pubblico. Quanto hanno inciso le vendite degli alloggi, la riduzione dei finanziamenti e le trasformazioni nella gestione?

«Hanno inciso certamente l’assenza di finanziamenti e le alienazioni. Ma c’è stato anche un passaggio istituzionale fondamentale: con la riforma del Titolo V della Costituzione, le Regioni hanno assunto un ruolo centrale nelle politiche abitative. Questo ha prodotto modelli regionali differenti. A seconda della Regione cambiano le norme che regolano le vendite, la valorizzazione del patrimonio, gli interventi e i destinatari delle politiche. Conta poi la capacità degli enti gestori. Nella mia esperienza, nei Comuni più piccoli si incontrano spesso situazioni di buona gestione, mentre nelle grandi città e nelle aree metropolitane i problemi diventano molto più complessi. In ogni caso, questi enti fanno molta fatica a conciliare logiche aziendalistiche, che vengono richieste oggi, con la funzione sociale della casa pubblica. Sono chiamati a gestire l’equilibrio insanabile tra welfare e mercato.»

Alloggi pubblici vuoti: dati e manutenzione

Perché tanti immobili rimangono inutilizzati mentre le famiglie aspettano un’abitazione?

«Il primo problema è che non disponiamo di dati sufficientemente chiari. Nel dibattito sul Piano Casa si parla di circa 60.000 alloggi pubblici vuoti da recuperare a livello nazionale. Potrebbe essere una stima sottodimensionata, considerando che soltanto per Milano circola la cifra di 17.000 alloggi inutilizzati, anche se quest’ultimo dato potrebbe essere sovrastimato. Molte abitazioni restano vuote perché sono fuori norma: edifici costruiti negli anni Trenta, Quaranta o Cinquanta, sui quali talvolta non sono stati realizzati gli interventi necessari. Quando un inquilino muore o lascia l’appartamento, quell’alloggio può rimanere inutilizzato per dieci o quindici anni. È un vuoto che si accumula e dipende dalla capacità degli enti di conoscere e gestire il patrimonio, oltre che di avere delle voci di bilancio per le ristrutturazioni.»

Approfondimento e fonti: Agibilità degli immobili: approfondimento del Contemporaneo

Milano, panorama urbano. Fotografia di repertorio; non ritrae necessariamente il patrimonio ALER di San Siro.

San Siro, il patrimonio pubblico e le famiglie che cambiano

La ricerca segnala che circa il 78% degli alloggi di San Siro non supera i 45 metri quadrati. Quali effetti produce oggi sulle famiglie e sul sovraffollamento?

«Bisogna precisare che quel dato riguarda il quartiere di San Siro a Milano, un quartiere con caratteristiche particolari. È nato negli anni Trenta sulla base dell’idea dell’existenzminimum, cioè dell’abitazione minima. Per l’epoca era una concezione innovativa: molte abitazioni piccole, ma dotate di bagno e cucina, per garantire condizioni dignitose. Oggi esistono regole precise sulle dimensioni degli alloggi assegnabili. Il problema nasce successivamente, quando una persona entra da sola e poi si sposa, ha figli o si ricongiunge con la famiglia. A quel punto diventa molto difficile ottenere un trasferimento in un altro edificio di edilizia pubblica. Una gestione attenta dovrebbe accompagnare questi cambiamenti e affrontare anche il tema dell’uscita dall’edilizia pubblica quando vengono meno i requisiti.»

Approfondimento e fonti: Mapping San Siro: il quartiere

Perché questa mobilità interna è così difficile da organizzare?

«Nei Comuni più piccoli capita che l’amministrazione conosca direttamente il patrimonio e sappia chi vive negli alloggi. Nelle grandi aree metropolitane questa conoscenza tende a perdersi. Servirebbe quasi un lavoro individuale sulle situazioni abitative, alloggio per alloggio. Occorrerebbe decentrare maggiormente la gestione, con uffici presenti nei quartieri e personale capace di seguire i problemi quotidiani. Bisognerebbe tornare a investire sulle strutture di gestione: la manutenzione e l’amministrazione ordinaria sono decisive per la qualità dell’abitare. Penso a figure come quelle dei community manager e dei custodi sociali, ma anche alle portinerie che spesso vengono chiuse, anche se è riconosciuto un loro ruolo fondamentale come presidio. Poi c’è anche una questione di carattere culturale: gli abitanti si sono abituati a pensare che la casa pubblica sia per sempre. Bisognerebbe lavorare di più alla condivisione dell’idea che se cambiano i requisiti gli abitanti devono mettersi nella prospettiva di cambiare casa. Questo vorrebbe dire costruire anche soluzioni abitative differenti, ad esempio di housing sociale, che permettano un “approdo morbido”, non nelle dinamiche di mercato che in questo momento sono insostenibili.»

Il ruolo degli abitanti nella gestione dei quartieri

Quanto potrebbero contribuire gli stessi residenti alla gestione e alla cura del patrimonio pubblico?

«Credo che bisognerebbe valorizzare molto di più i comitati di quartiere, i gruppi di abitanti e le esperienze di autogestione. Alcuni enti prevedono già che i residenti possano organizzarsi per la pulizia o la cura dei cortili. In questi quartieri vivono spesso persone che abitano nello stesso edificio da moltissimi anni e si conoscono. Sanno quali appartamenti sono vuoti e quali presentano problemi. Possiedono una conoscenza approfondita delle condizioni abitative, che dovrebbe diventare una risorsa nella gestione del patrimonio pubblico.»

Francesca Cognetti. Foto: Valeria Brandano (immagine fornita dall’intervistata).

Milano Abitare e il ruolo del mercato privato

Quali potenzialità e quali limiti vede nelle iniziative che cercano di avvicinare i proprietari alle persone in cerca di casa?

«Non possiamo ragionare soltanto sul patrimonio pubblico. L’Italia è un Paese di proprietari e la proprietà della casa viene considerata una questione esclusivamente privata. Dovremmo interrogarci anche su questo: se una persona decide di lasciare vuoto un appartamento per dieci anni, quali strumenti può utilizzare il pubblico per orientare le sue scelte? Penso alla fiscalità e, in alcuni contesti, alle leve urbanistiche per sbloccare immobili abbandonati per decenni. Le agenzie per la casa sono uno strumento che si sta diffondendo tra i Comuni italiani per cercare di rendere più accessibile il patrimonio dei piccoli proprietari. Molti alloggi restano vuoti perché il proprietario teme la morosità, deve fare piccoli lavori oppure vuole tenere l’immobile disponibile per un familiare. Le agenzie provano a superare questi ostacoli con garanzie, fondi per la morosità e sostegni per la ristrutturazione, favorendo canoni inferiori a quelli di mercato.»

Approfondimento e fonti: Milano Abitare – Comune di Milano

A quali categorie di persone si rivolgono queste misure?

«La casa pubblica è una misura di welfare molto forte, perché riduce in maniera significativa il costo dell’abitazione per le famiglie. Le agenzie per la casa intercettano invece lavoratori con redditi bassi, giovani e famiglie del ceto medio che non accedono all’edilizia pubblica, ma non riescono a sostenere gli affitti di mercato. Il canone concordato è importante, anche se controverso, perché dipende dagli accordi territoriali. Mi sembra interessante l’esperienza di Bologna sull’idea dell’affitto civico: possedere una casa non deve necessariamente significare ricavarne il massimo profitto. Un proprietario può guadagnare un po’ meno e contribuire a rendere la città più accessibile.»

Approfondimento e fonti: Canone concordato e incentivi – Milano Abitare · Accordo locale Milano

Affitti brevi e temporanei: quale città?

Quali conseguenze produce la crescita delle locazioni brevi e dei contratti temporanei?

«Guardando a Milano, nel 2025 sono state locate circa 29.000 abitazioni con contratti ordinari di lungo periodo e circa 23.000 con contratti transitori; ad agosto 2026 gli annunci presenti su Airbnb erano circa 26.600. È un quadro da approfondire, ma segnala una trasformazione importante. Cresce l’idea di affittare a persone che rimangono per un periodo limitato, possono pagare di più e poi lasciano l’appartamento a un nuovo inquilino. Dovremmo iniziare a pensare che questo non è soltanto una scelta economica da parte dei proprietari di casa: è anche un’idea di città. Certo, questa idea è alimentata da alcune domande emergenti: in dieci anni circa un terzo degli abitanti è stato sostituito. Nel 2025 le famiglie composte da un unico componente erano più della metà. »

Recuperare gli alloggi vuoti: risorse e scelte politiche

Se le istituzioni concordassero un piano straordinario, quali interventi suggerirebbe? Con quali risorse?

«Alcune risorse potrebbero esserci. Nel dibattito sul Piano Casa si parla di finanziamenti nazionali e della possibilità di intercettare fondi europei, soprattutto per l’efficientamento energetico. Ci sono poi risorse regionali che dipendono dagli indirizzi di quel livello di governo. Credo inoltre che i Comuni dovrebbero investire nella casa pubblica come investono in altri servizi e infrastrutture: dipende anche dalle priorità politiche. Bologna ha scelto di destinare importanti risorse del bilancio al patrimonio abitativo pubblico. Anche a Roma sono state discusse operazioni come l’acquisizione dell’immobile di Spin Time e iniziative per acquisire alloggi da altri enti. Non si può soltanto dire che non ci sono i soldi e quindi non si può fare niente. Perché questa è una narrazione.»

Quanto pesa, in particolare a Milano, la difficoltà di collaborazione tra le istituzioni?

«Pesa moltissimo. Quando esiste un allineamento tra enti regionali e comunali, è più facile costruire politiche abitative efficaci. Quando manca, la casa rischia di diventare un terreno di contesa politica. Nel dibattito milanese questa situazione è particolarmente evidente: contrapposizioni tra istituzioni e rimpallo di responsabilità. Occorrerebbe superare queste divisioni e costruire un lavoro comune, fondato su obiettivi concreti e condivisi.»

Nuove case o recupero del patrimonio esistente?

Abbiamo intervistato anche Alessandro Coppola, che ha sottolineato la necessità di rafforzare l’edilizia pubblica. Milano dovrebbe costruire nuovi alloggi, recuperare quelli esistenti oppure fare entrambe le cose?

Approfondimento e fonti: Intervista ad Alessandro Coppola – ricerca sul sito

«Una politica abitativa seria deve avere un orizzonte di medio-lungo periodo, almeno un mandato amministrativo, se non due. Il recupero degli alloggi pubblici inutilizzati dovrebbe essere una priorità immediata. Se prendiamo come riferimento la stima dei 17.000 appartamenti vuoti a Milano, è un patrimonio che potrebbe rispondere bene alla domanda abitativa. Ci sono migliaia di persone in lista d’attesa, nel 2025 erano 17.000. Servirebbe un tavolo di lavoro stabile tra Comune, ALER e Regione Lombardia. Finora vedo ancora molta timidezza, soprattutto nella costruzione di una politica realmente condivisa.»

Esiste il rischio che il recupero degli immobili non si traduca in nuove disponibilità per le famiglie in attesa di una casa popolare?

«Sì. Si parla di valorizzazione del patrimonio pubblico, ma bisogna capire chi realizza gli interventi e a quali destinatari vengono poi assegnati gli alloggi. I sindacati segnalano il rischio che alcune abitazioni vengano sottratte almeno temporaneamente all’edilizia residenziale pubblica ordinaria, per destinarle a categorie specifiche attraverso convenzioni anche di lunga durata. Non significa che questi interventi siano privi di valore, ma occorre considerare anche le conseguenze per chi aspetta la casa pubblica. Le amministrazioni, inoltre, sono spesso affaticate: bisogna investire sulle competenze interne e sul personale degli uffici, altrimenti l’unica soluzione appare quella del coinvolgimento di altri soggetti, e quindi anche di altri profili di abitanti.»

Dalla mobilità degli anziani alla prevenzione della morosità

Oltre al recupero degli appartamenti inutilizzati, quali interventi potrebbero migliorare la gestione del patrimonio già abitato?

«Penso alla mobilità interna. Ci sono anziani soli in appartamenti grandi, costruiti negli anni Sessanta e Settanta per famiglie numerose. Si potrebbe immaginare un accompagnamento che permetta loro di trasferirsi, magari nello stesso condominio, in un alloggio più piccolo, liberando quello grande per una famiglia. È un processo complesso, che richiede attenzione alle persone. Un’altra priorità è prevenire la morosità: una famiglia può iniziare a non pagare per due mesi e, senza interventi, accumulare debiti per anni. Un servizio di prossimità potrebbe orientarla ai fondi di sostegno. ALER Milano ha sperimentato figure come i community manager, è una sperimentazione che andrebbe potenziata e replicata. Servono più persone che si occupino di convivenza, cambi di alloggio, manutenzioni, spese e fragilità. La gestione della casa pubblica non può essere soltanto amministrazione degli immobili: deve diventare accompagnamento e valorizzazione delle persone.»