A Milano trovare una casa in affitto a un prezzo sostenibile è diventato sempre più difficile. Mentre il capoluogo continua ad attrarre studenti e lavoratori, aumentano i residenti che scelgono di trasferirsi nei comuni circostanti. Ma questo spostamento può davvero risolvere la crisi abitativa milanese? E quali interventi potrebbero rendere il mercato immobiliare più accessibile?

Ne abbiamo parlato con Alessandro Coppola, ricercatore del Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano, che attraverso i progetti METROmosaic e Oltre la Soglia studia le trasformazioni residenziali e sociali della città e della sua regione urbana.

Affitti a Milano, perché cresce l’esodo verso l’hinterland

Negli ultimi anni è aumentato il numero di persone che lasciano il Comune di Milano per trasferirsi nei territori circostanti. Il fenomeno, già presente da tempo nelle grandi aree metropolitane, ha registrato una nuova accelerazione dopo la pandemia.

A documentarlo è il progetto METROmosaic, che analizza i flussi di mobilità residenziale e le trasformazioni delle regioni urbane di Milano e Roma. Secondo Coppola, è soprattutto l’intensità degli spostamenti a rappresentare l’elemento nuovo.

«A partire dal Covid abbiamo osservato, e questo emerge dai dati della nostra ricerca METROmosaic, una forte ripresa dei flussi residenziali in uscita da Milano verso il resto della regione urbana milanese. I saldi sono diventati sempre più positivi a favore dei comuni della regione urbana: ci sono sempre più persone che lasciano il Comune di Milano per trasferirsi in un altro comune rispetto a quelle che compiono il percorso inverso. Che il saldo sia positivo non sorprende: le città funzionano attirando persone dall’esterno delle proprie regioni urbane e redistribuendole progressivamente nel resto del territorio. Ciò che è cambiato è l’intensità di questo processo: la fuoriuscita dei residenti da Milano è aumentata molto nell’ultimo periodo».

La distinzione è importante. La mobilità residenziale non è necessariamente il segnale di una città in declino: può rappresentare una caratteristica ordinaria delle grandi metropoli. Tuttavia, l’accelerazione degli spostamenti solleva interrogativi sulle condizioni economiche e abitative che accompagnano le scelte delle famiglie.

La crisi degli affitti non si risolve trasferendosi fuori Milano

La crescita dei trasferimenti verso l’hinterland potrebbe far pensare che i comuni circostanti rappresentino una soluzione alla difficoltà di trovare casa nel capoluogo. Ma secondo Coppola questa interpretazione trascura una differenza fondamentale: il mercato degli affitti e quello delle compravendite rispondono a esigenze diverse.

Chi arriva a Milano per studiare o lavorare cerca generalmente una sistemazione in locazione. Chi si trasferisce nei comuni della regione urbana, invece, spesso lo fa per acquistare un’abitazione.

«Pensare che la questione abitativa a Milano possa essere risolta attraverso lo spostamento dei residenti verso il resto della regione urbana significa affrontare il problema in termini parziali. La caratteristica principale della crisi abitativa, oggi in Europa e in Italia, è la contrazione e la crescente inaccessibilità dell’offerta in affitto a lungo termine. Si tratta di un’offerta fondamentale soprattutto per chi arriva in un’area metropolitana per iniziare un percorso di studio o di lavoro. Chi si trova all’inizio del proprio percorso professionale o formativo ha bisogno di una casa in affitto, non necessariamente di un’abitazione da acquistare. Spesso non dispone ancora delle condizioni economiche o dell’accesso al credito necessari per comprare un immobile oppure ha prospettive di vita, anche rispetto al luogo in cui risiedere nel medio-lungo periodo, ancora in divenire. Naturalmente, vasti settori della popolazione hanno bisogno di un’abitazione in affitto nel lungo periodo perché una quota consistente dei salari non permette più l’acquisto, e il relativo indebitamento, di un immobile nel comune centrale delle regioni urbane. Ma l’offerta di abitazioni in affitto nel resto della regione urbana milanese è quantitativamente molto limitata. I comuni circostanti, salvo alcune eccezioni limitate, dispongono di un patrimonio destinato alla locazione nettamente inferiore rispetto a quello presente nel Comune di Milano».

Il problema, dunque, non riguarda soltanto il costo delle abitazioni, ma anche la disponibilità effettiva di case in affitto. Una città può registrare un aumento dei trasferimenti verso l’esterno senza che questo produca nuove opportunità per chi cerca una sistemazione accessibile.

Affitti brevi e contrazione delle locazioni di lungo periodo

Un altro elemento richiamato dal ricercatore riguarda il cambiamento delle forme contrattuali. L’aumento delle locazioni di durata inferiore e la riduzione dell’offerta tradizionale possono rendere più difficile costruire un percorso abitativo stabile.

«Storicamente, la mobilità residenziale verso i comuni della regione urbana è stata legata soprattutto al passaggio dalla locazione alla proprietà. Dopo un periodo trascorso in affitto a Milano, molte famiglie decidono di acquistare un’abitazione. Di fronte a prezzi sempre meno sostenibili nel capoluogo, valutano quindi l’acquisto nei comuni circostanti. Si potrebbe pensare che questi trasferimenti liberino abitazioni da destinare all’affitto di lungo periodo nel Comune di Milano. Tuttavia, non è ciò che stiamo osservando. Al contrario, nel mercato delle locazioni milanese assistiamo a una contrazione dell’offerta di lungo periodo e a un aumento delle formule di affitto di durata inferiore».

Si tratta di una trasformazione che incide soprattutto su nuclei familiari a basso reddito, giovani lavoratori, studenti con famiglie a basso reddito e poco patrimonializzate alla ricerca di una casa nella quale vivere stabilmente. Le locazioni di durata inferiore, inoltre, non devono essere confuse automaticamente con gli affitti turistici: sono categorie che possono comprendere formule differenti.

Affitti a Milano, le dichiarazioni del professore Coppola

Nord Milano e Siziano, dove si trasferiscono i residenti

Gli spostamenti dal capoluogo non interessano soltanto i comuni immediatamente confinanti. La ricerca METROmosaic descrive una geografia articolata, nella quale alcune aree tornano ad attrarre residenti dopo periodi di stagnazione.

Tra i territori richiamati da Coppola figurano il Nord Milano, la prima e la seconda cintura metropolitana e alcuni comuni lungo l’asse tra Milano e Pavia.

«Ci sono alcuni comuni che hanno ricominciato a crescere e, soprattutto, a registrare saldi migratori molto positivi con Milano. È il caso, per esempio, dei comuni del Nord Milano, che avevano attraversato una fase di crisi e contrazione dalla fine degli anni 90 in avanti. Oggi registrano saldi sempre più positivi nei confronti del capoluogo e tornano a essere territori attrattivi. Complessivamente, se osserviamo i dati della ricerca METROmosaic, la prima e la seconda corona attorno a Milano si sono particolarmente specializzate nell’attrazione dei residenti in uscita dal Comune di Milano. In molti comuni di queste due fasce territoriali, più di un nuovo residente su due proviene proprio da Milano».

L’affermazione relativa alla provenienza di oltre metà dei nuovi residenti riguarda, come precisa il professore, specifici comuni della prima e della seconda corona, non l’intero territorio metropolitano.

Fra i casi studio approfonditi nel Progetto MetroMosaic, è molto interessante quello di Siziano, un comune della provincia di Pavia caratterizzato da un pendolarismo consistente con Milano, che aveva già conosciuto un’espansione residenziale tra gli anni Novanta e Duemila.

«Naturalmente, i trasferimenti non si limitano alla prima e alla seconda corona. Stanno tornando a essere attrattivi anche territori che avevano avuto un ruolo importante nei processi di suburbanizzazione tra gli anni Novanta e Duemila. Un esempio è il Sud Milano, lungo l’asse tra Milano e Pavia. Un caso interessante è quello di Siziano, un comune che era cresciuto molto tra gli anni Novanta e il primo decennio del Duemila e che oggi sta tornando ad attirare residenti, con saldi particolarmente positivi nei confronti di Milano. Questo fenomeno riguarda in particolare una popolazione relativamente giovane, nella fascia tra i 25 e i 50 anni. Siziano è interessante anche perché è diventato un centro importante per la logistica. Questo mostra come la geografia dell’attrattività residenziale si articola in modo complesso con quella produttiva. Quanto, nel caso della logistica, le due risultino compatibili lo vedremo negli anni a venire».

La crescita residenziale può quindi accompagnarsi alle trasformazioni economiche dei territori. Il rapporto tra i due fenomeni, tuttavia, non deve essere interpretato automaticamente come un legame di causa ed effetto.

Via Padova e Crescenzago, i quartieri che cambiano volto

La crisi abitativa di Milano non riguarda soltanto le persone che si trasferiscono fuori città. Coinvolge anche quei quartieri che per decenni hanno rappresentato un punto di accesso alla vita urbana per studenti, lavoratori e famiglie provenienti da altri territori.

Il progetto Oltre la Soglia, coordinato da Francesca Cognetti e Alessandro Coppola, approfondisce le trasformazioni abitative e sociali nei quartieri Loreto, Padova e Crescenzago.

Nell’intervista Coppola richiama la funzione storica di queste aree, caratterizzate da una popolazione eterogenea e dalla presenza di abitazioni che, in passato, consentivano anche a persone con risorse economiche limitate di stabilirsi a Milano.

«In quartieri come Loreto, Casoretto, via Padova, Gorla abbiamo osservato trasformazioni molto importanti. Sono territori che storicamente hanno rappresentato una porta d’ingresso alla città, anche per famiglie con background migratorio, prima soprattutto provenienti dal Mezzogiorno e successivamente dall’estero, grazie alla presenza di un’offerta abitativa sia in affitto sia in proprietà relativamente accessibile. L’aumento dei valori di compravendita e dei canoni, che è stato maggiore che nel resto della città, sta però modificando questa funzione. Da una parte ci sono persone e famiglie a basso reddito e poco patrimonializzate che incontrano difficoltà crescenti – con sfratti, fine locazioni senza rinnovo, elevate richieste di aumento al rinnovo dei contratti – e finiscono per lasciare questi quartieri essendo anche l’accesso alla proprietà ormai difficile; dall’altra, le stesse aree diventano progressivamente meno capaci di accogliere nuovi residenti con quelle stesse caratteristiche. Si trattava di quartieri porto, hanno ancora questo ruolo ma è oggi sempre più in discussione».

Il tema riguarda la capacità della città di accogliere nuove popolazioni. Se i quartieri tradizionalmente accessibili diventano troppo costosi, può ridursi anche la possibilità di iniziare un percorso di vita a Milano.

Edilizia pubblica, Coppola: «Abbiamo disinvestito per trent’anni»

Quali strumenti possono contrastare la crescente difficoltà di accesso alla casa? Per Coppola, la risposta deve partire dal rafforzamento dell’offerta pubblica e sociale di alloggi in affitto di lungo periodo, un settore nel quale l’Italia ha progressivamente ridotto gli investimenti.

Il professore sostiene che l’intervento pubblico non debba limitarsi alle situazioni di emergenza, ma offrire soluzioni per esigenze abitative differenti, accompagnando le diverse fasi della vita delle persone.

«Ci sono diversi strumenti sui quali si può intervenire e, complessivamente, in Italia abbiamo disinvestito su tutti. Il primo strumento sul quale abbiamo disinvestito radicalmente, e sul quale continuiamo a disinvestire, è l’intervento pubblico diretto nella produzione di alloggi da destinare all’affitto. Da trent’anni, abbiamo sostanzialmente abbandonato la produzione di nuovi alloggi pubblici in affitto. E, mi pare, che anche il Piano Casa del governo confermi l’approccio di uno Stato pagatore, incentivando gli attori privati, e non produttore.  Questo è uno dei fattori che più ha contribuito alla contrazione e all’inaccessibilità dell’offerta in affitto nelle grandi città. Meno alloggi pubblici significa anche meno varietà sociale all’interno del patrimonio pubblico e quindi costi crescenti per i gestori, cui si è cercato di ovviare razionando ulteriormente l’offerta per le famiglie a basso reddito, acutizzando così la crisi abitativa.  Occorre rilanciare la produzione di alloggi pubblici da destinare a uno spettro relativamente ampio di condizioni: redditi bassi e medi, ma anche esigenze specifiche legate alle diverse fasi della vita e dei percorsi abitativi delle persone. Nelle grandi città il patrimonio pubblico in affitto deve svolgere una funzione tendenzialmente universalista. Ma per fare questo è necessario aumentare in modo consistente il numero degli alloggi pubblici: arrestare le alienazioni, rigenerare tutto ciò che c’è da rigenerare e avviare nuovi progetti».

Nella sua analisi, la riduzione dell’offerta pubblica ha contribuito a indebolire uno degli strumenti attraverso i quali le amministrazioni possono incidere sul funzionamento del mercato immobiliare.

«Non si può governare efficacemente il mercato immobiliare di una grande area metropolitana, soggetta a investimenti e a logiche di accumulazione anche fortemente speculative, senza un’offerta pubblica consistente, dinamica, di qualità e in crescita. Un’offerta pubblica di abitazioni in affitto serve naturalmente a garantire un servizio alle persone che vi accedono, ma svolge anche una funzione più generale: contribuisce a regolare e orientare il mercato nel suo complesso. Aver rinunciato a questa funzione, non producendo nuovi alloggi sociali e non investendo nell’innovazione del settore pubblico, è uno dei fattori che ci ha condotto alla situazione attuale. Decidere che sia il comune – insieme al settore cooperativo – a produrre direttamente gli alloggi sulle aree pubbliche del Piano Casa rappresenterebbe, da questo punto di vista, una svolta».

La prospettiva delineata dal ricercatore va oltre il semplice aumento del numero di case disponibili. L’obiettivo è costruire un patrimonio abitativo pubblico stabile, diversificato e capace di incidere sulle condizioni generali dell’offerta.

Il modello Parigi: acquistare case per ampliare il patrimonio pubblico

Nelle grandi città europee, la costruzione di nuovi edifici non è l’unico strumento per ampliare l’offerta abitativa sociale. Una possibilità consiste nell’acquisizione di immobili già esistenti, da destinare successivamente alla locazione a condizioni regolate.

È la strada seguita anche da Parigi, dove le amministrazioni hanno utilizzato strumenti di acquisto e prelazione per incrementare progressivamente il patrimonio destinato all’edilizia sociale.

«Nei territori già urbanizzati e consolidati occorre espandere le politiche di acquisizione patrimoniale. A Parigi, dal 2000, l’amministrazione comunale ha acquisito al patrimonio della città più di 70.000 alloggi, attraverso acquisizioni concordate e l’esercizio del diritto di prelazione. Quando un immobile viene messo in vendita, il Comune di Parigi valuta l’opportunità di acquistarlo sulla base di un insieme di criteri. Questo può riguardare interi edifici, ma anche singoli alloggi. Tale politica ha permesso alla città di aumentare il proprio patrimonio destinato all’edilizia sociale, in particolare negli arrondissement dove la proprietà pubblica era meno presente, contribuendo anche a un maggiore equilibrio della composizione sociale dei quartieri».

I dati pubblicati dall’Atelier parisien d’urbanisme (APUR) documentano la dimensione dell’intervento. Tra il 2001 e il 2024, a Parigi sono stati finanziati 126.544 alloggi sociali, attraverso nuove costruzioni, acquisizioni e trasformazioni del patrimonio esistente. Al 1° gennaio 2024, il patrimonio sociale conteggiato secondo la normativa francese comprendeva 271.906 abitazioni. Gli alloggi finanziati nel periodo non corrispondono tutti a immobili acquistati direttamente dal Comune.

La strategia parigina, dunque, non consiste soltanto nell’aumentare il patrimonio disponibile, ma anche nel distribuire l’edilizia sociale nei quartieri dove è storicamente meno presente.

Berlino e Barcellona, le alternative europee alla crisi abitativa

L’esperienza parigina non è isolata. Anche altre grandi città europee hanno adottato politiche di acquisizione di immobili esistenti, seppure attraverso strumenti giuridici e finanziari differenti.

Coppola richiama in particolare Berlino e Barcellona, due realtà nelle quali l’intervento pubblico ha assunto forme diverse ma riconducibili alla volontà di rafforzare il patrimonio abitativo destinato a finalità sociali.

«Anche a Berlino sono stati realizzati negli ultimi anni programmi di acquisizione di patrimonio privato, in particolare di immobili appartenenti a grandi soggetti che avevano precedentemente acquisito patrimonio pubblico. Anche a Barcellona sono state realizzate politiche di questo genere, utilizzando lo strumento dell’acquisizione di patrimonio esistente ma anche di quote di patrimonio realizzato dai promotori privati».

A Berlino, nel settembre 2021, le società immobiliari pubbliche degewo, HOWOGE e berlinovo hanno annunciato l’acquisto di circa 14.750 appartamenti da Vonovia e Deutsche Wohnen, per un valore complessivo di circa 2,46 miliardi di euro.

Anche Barcellona ha utilizzato strumenti di acquisto e prelazione per ampliare l’offerta abitativa sociale. Secondo i dati comunicati dall’amministrazione municipale nel dicembre 2025, oltre 1.600 abitazioni erano entrate nel patrimonio pubblico cittadino attraverso politiche di acquisizione, più di 315 delle quali mediante strumenti di prelazione e riscatto.

Queste esperienze non possono essere trasferite automaticamente a Milano. Richiedono risorse economiche, strumenti normativi e capacità amministrative differenti. Tuttavia, mostrano come il settore pubblico possa intervenire direttamente sul patrimonio immobiliare esistente.

Milano, il futuro della città passa anche dal diritto alla casa

Le trasformazioni descritte da Alessandro Coppola delineano una crisi abitativa che non riguarda soltanto il prezzo degli immobili. Coinvolge la disponibilità di abitazioni in affitto, i percorsi di vita delle persone, la mobilità verso i comuni circostanti e la capacità dei quartieri di accogliere nuovi residenti.

Il ricercatore invita a considerare il patrimonio abitativo pubblico come uno strumento strutturale di politica urbana, capace non soltanto di rispondere ai bisogni delle famiglie, ma anche di contribuire a orientare un mercato sempre più complesso.

Le esperienze di Parigi, Berlino e Barcellona dimostrano che esistono strumenti diversi per ampliare l’offerta sociale, dall’acquisizione di immobili alla gestione pubblica di grandi patrimoni residenziali.

Per Milano, la questione resta aperta: quali politiche possono garantire un numero sufficiente di abitazioni accessibili, senza costringere studenti, lavoratori e famiglie a cercare altrove una soluzione? La sfida riguarda soprattutto la possibilità di continuare ad arrivare a Milano, viverci e costruirvi il proprio futuro.

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